Почему платёж по машканте внезапно вырастает: как работает «Мехир ле-Миштакен» на цифрах

Покупка квартиры по программе «Мехир ле-Миштакен» кажется радостным выигрышем. Но после первого восторга появляется главный вопрос:

когда и сколько платить застройщику - и как под это брать машканту?

И вот здесь многие путаются.

Раньше победители программы часто сталкивались с хаосом в графиках платежей, поэтому с 2017 года Министерство строительства установило единый порядок оплаты по проектам «Мехир ле-Миштакен». После выигрыша нужно дождаться приглашения от подрядчика, выбрать квартиру и подписать договор купли-продажи. Но график платежей можно запросить у подрядчика ещё до выбора квартиры, чтобы заранее понять, как вы будете финансировать покупку.

Как устроен график платежей

По общему правилу платежи распределяются так:

1. 7% от стоимости квартиры - при подписании договора после выбора квартиры.
2. До 20% от стоимости квартиры - нужно доплатить в течение 45 дней после подписания договора.
3. Дальше идут равные платежи в течение строительства - пока оплачено не будет 90%.
4. Последние 10% платятся при передаче квартиры и получении ключей.

Важно: в источнике также указано, что при подписании договора речь может идти минимум о 10%, но затем отдельно описана схема, установленная в 2017 году: 7% при подписании и доведение до 20% в течение 45 дней. Поэтому на практике нужно смотреть именно ваш договор и график застройщика.

Почему это связано с ипотекой

Машканта обычно не выдаётся одной суммой сразу. Банк переводит деньги застройщику по этапам, согласно графику платежей.

То есть вы платите не за весь кредит с первого дня, а только за ту часть ипотеки, которую уже “взяли” из банка.

Пример расчёта

Допустим:

• сумма ипотеки: 1,000,000 ₪
• ставка: 4% годовых
• срок: 30 лет
• деньги берутся частями по 250,000 ₪ каждые 6 месяцев

Тогда примерный ежемесячный платёж будет выглядеть так:

• после первой выдачи 250,000 ₪ → около 1,194 ₪ в месяц
• после второй выдачи, всего 500,000 ₪ → около 2,387 ₪ в месяц
• после третьей выдачи, всего 750,000 ₪ → около 3,581 ₪ в месяц
• после полной выдачи 1,000,000 ₪ → около 4,774 ₪ в месяц

Проще говоря:
чем больше денег банк уже перевёл застройщику, тем выше становится ваш ежемесячный платёж.

Где скрыт главный нюанс

На бумаге всё выглядит удобно: платёж растёт постепенно. Но есть важные детали.

Во-первых, платежи застройщику обычно привязаны к индексу строительных затрат - מדד תשומות הבנייה. Этот индекс часто растёт, поэтому иногда покупатели стараются заплатить раньше, чтобы уменьшить будущую индексацию.

Во-вторых, если вы берёте машканту частями, условия по разным частям могут отличаться: ставка, привязка к индексу, прайм, срок. Поэтому итоговый платёж может оказаться не таким красивым, как в простом примере.

Что важно сделать до подписания

Не ждите момента выбора квартиры. Попросите у подрядчика проект договора и график платежей заранее. Источник прямо рекомендует запросить копию договора до мероприятия по выбору квартиры.

После этого стоит проверить три вещи:

• хватит ли собственного капитала на первые 20%;
• когда именно понадобится машканта;
• какой будет не первый платёж, а финальный платёж после полной выдачи кредита.

Можно ли отменить сделку

Да, в программе предусмотрена возможность отмены сделки. В источнике указано, что штраф за отмену составляет 2%, тогда как на свободном рынке штрафы могут быть значительно выше — 10–15%.

Главное

«Мехир ле-Миштакен» - это не только выигрыш квартиры по льготной цене. Это ещё и финансовый маршрут на несколько лет.

Самая частая ошибка - смотреть только на первый платёж.

Правильный вопрос звучит иначе:

смогу ли я платить, когда банк выдаст всю машканту, индекс вырастет, а квартира ещё не передана?